Yurt dışında yaşayan milyonlarca Türk vatandaşı ya da çifte vatandaş, Türkiye’de kalan gayrimenkullerini satmak istediklerinde hem resmî işlemler hem de dolandırıcılık tehlikeleri ile karşı karşıya kalabiliyor. Bu rehberde, Avrupa’da yaşayan bir kişinin Türkiye’deki taşınmazını hukuka uygun şekilde nasıl satabileceği, hangi resmî işlemleri yürütmesi gerektiği ve en sık rastlanan dolandırıcılık yöntemlerinden nasıl korunacağı anlatılmaktadır.
🏛 1. Satış Süreci: Nasıl Başlar, Nasıl Tamamlanır?
🔹 A) Satış Sadece Tapu Müdürlüğünde Yapılır
Türkiye’de gayrimenkul satışları yalnızca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden, resmî senet düzenlenerek yapılabilir.
Noterde yapılan işlemler sadece satış vaadi sözleşmesidir, taşınmaz devri için tapuda işlem şarttır.
🔹 B) Satıcı Türkiye’de Değilse: Vekâletname ile Satış
Yurt dışında yaşayan satıcılar, Türkiye’deki işlemlerini vekil aracılığıyla yapabilirler. Bunun için:
- Noter onaylı bir vekâlet düzenlenmeli,
- Bu vekâletin Türk Konsolosluğu’nda verilmiş veya Apostil şerhli olması gerekir.
Vekâletin içeriğinde “taşınmaz satışı yapabilir” yetkisi açıkça yazılmalıdır.
🔹 C) Gerekli Belgeler ve Başvuru
- Tapu aslı veya fotokopisi
- Kimlik belgesi (T.C. nüfus cüzdanı ya da pasaport)
- Vekâlet varsa, noter onaylı ve apostilli örneği
- Vergi borcu yoktur yazısı (Tapu müdürlüğü e-devlet üzerinden sorgular)
Başvuru Web Tapu sistemi üzerinden de uzaktan başlatılabilir.
💸 2. Satış Bedeli, Vergiler ve Para Transferi
🔹 A) Satış Bedelinin Banka Üzerinden Gönderilmesi
Özellikle yurt dışında olanlar için ödeme işlemleri şeffaf ve ispat edilebilir olmalıdır.
Bloke çek, SWIFT, EFT veya havale ile yapılan ödemeler tercih edilmeli, “arsa bedeli”, “konut bedeli” gibi açıklamalar yazılmalıdır.
🔹 B) Tapu Harcı ve Masraflar
- Tapuda satış bedeli üzerinden binde 20 oranında harç alınır.
- Harç genelde alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya ödenir (ancak taraflar anlaşmaya bağlı olarak değiştirebilir).
- Dönem dönem harç indirimi kampanyaları olabilir.
🔹 C) Değer Artış Kazancı Vergisi
Satıcı, eğer taşınmazı 5 yıl dolmadan satıyorsa, kazanç üzerinden gelir vergisi öder.
Bu beyan, Gelir İdaresi Başkanlığı’na yapılır ve mart ayında ödenir.
⚠️ 3. Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar
✅ Tapu Kaydı Kontrolü
Tapunun ipotek, haciz, şerh, satış kısıtlaması gibi durumları mutlaka sorgulanmalı.
e-Devlet veya WebTapu üzerinden detaylı inceleme yapılabilir.
✅ Gerçek Satış Bedelinin Yazılması
Vergiden kaçınmak için satış bedelini düşük göstermek çok yaygındır. Ancak ileride alıcıya karşı “bedel eksik gösterildi” davası açılabilir. Bu nedenle gerçek bedel yazılması önerilir.
✅ Taşınmazın Paylı Olması Durumu
Hisseli taşınmazlarda satış için diğer hissedarların önalım (şuf’a) hakkı vardır.
Hisseli satışlarda resmi bildirim ve tebliğ süreci çok önemlidir.
🕵️♂️ 4. Sık Karşılaşılan Dolandırıcılık Yöntemleri
❌ Sahte Vekâletname ile Satış
Sahte veya geçersiz vekâlet belgeleriyle taşınmaz başkasına satılabilir.
📌 Her işlemde vekâletin noter aslı teyit edilmelidir.
❌ Elden Para / Senet / Çek Tuzağı
Satış bedelinin elden alınması veya karşılıksız senet verilmesi hâlinde ispat çok zordur.
📌 Banka üzerinden yapılan ödeme tek güvencedir.
❌ Kapora Dolandırıcılığı
Birden fazla kişiden “kapora” alınıp kayıplara karışan sahte aracı kişiler çok yaygındır.
📌 Kapora alınacaksa, noter veya avukat eşliğinde sözleşme yapılmalı.
❌ Emlakçı veya Danışman Üzerinden Yetkisiz Satış
Yetkisiz kişiler adına taşınmaz ilanı verilip, alıcı veya satıcı mağdur edilebilir.
📌 Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olan kişilerle çalışılmalıdır. (Ticaret Bakanlığı tarafından verilir)
📑 Sonuç ve Öneriler
| Adım | Ne Yapılmalı? |
|---|---|
| 1️⃣ | Tapu bilgileri ve tüm şerhler kontrol edilmeli |
| 2️⃣ | Vekâlet varsa noter ve konsolosluk onaylı olmalı |
| 3️⃣ | Satış bedeli banka üzerinden ve açıklamalı gönderilmeli |
| 4️⃣ | Gerçek satış bedeli tapuya yazılmalı |
| 5️⃣ | Tüm belgeler arşivlenmeli ve gerekiyorsa avukattan destek alınmalı |
📞 Son Söz
Türkiye’deki gayrimenkulünüzü satarken hem hukuki hem de mali yönden güvenli bir süreç yürütmek istiyorsanız, işlemleri şeffaf, resmî ve belgelendirilebilir şekilde yapın. Özellikle yurt dışından işlem yapıyorsanız, vekâletin hukuka uygunluğu, ödemelerin bankadan yapılması ve tapu işlemlerinin e-Devlet veya Web Tapu üzerinden kontrol edilmesi kritik önemdedir.
🛡 Her zaman “Şüphe ettiğiniz her durumda işlemi durdurun, danışın.”
